Según la Real Academia de la Lengua Española o RAE, por sus siglas, el “riesgo” es la contingencia o proximidad de un daño. También podría definirse como una medida de la magnitud de los daños frente a una situación determinada. En materia de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento al Terrorismo (PLAFT), el riesgo consiste en la posibilidad de pérdida o daño que sufre una entidad por su exposición a ser usada como instrumento para lavar activos o como canal de recursos para promover actividades terroristas.
En el caso particular de las Constructoras y Agentes Inmobiliarios, su uso para actividades de lavado de dinero es muy frecuente, pues invertir fondos ilícitos para la compra de inmuebles es un método clásico para pretender dar una apariencia legítima al dinero sucio. Considerando que cada Constructora y /o Agente Inmobiliario es distinto, es importante que se realice un análisis de riesgo para identificar dónde hay una mayor exposición y de este modo aplicar las medidas correctas para mitigarlos.
El Grupo de Acción Financiera (GAFI), como ente intergubernamental que traza las pautas aplicables para la prevención del Lavado de Activos en todo el mundo, emitió una guía sobre el enfoque basado en el riesgo para Constructoras y Agentes Inmobiliarios. El enfoque basado en riesgo consiste en identificar, evaluar y entender los riesgos de lavado de activos/financiamiento del terrorismo, y así tomar acción, incluyendo la designación de una autoridad o mecanismo para coordinar acciones para evaluar los riesgos, y aplicar recursos encaminados para asegurar que se mitiguen eficazmente. Para el caso particular del sector inmobiliario, se hace indispensable la identificación y verificación de la identidad de los clientes como base para poder aplicar un correcto enfoque basado en riesgo; de igual forma, siempre deben tomarse todas las medidas de lugar para llegar al beneficiario final de la transacción.
Asimismo, GAFI establece los criterios de riesgo que las Constructoras y Agentes Inmobiliarios deben considerar al momento de diseñar un plan para la Prevención del Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (PLAFT). A continuación, algunos de los factores indicados, considerando que estos no son limitativos y deben de ser adaptados a las particularidades de cada empresa del sector en cuestión:
- Países involucrados en la operación: Cada país representa un nivel de riesgo distinto por factores como la criminalidad, la corrupción, reputación internacional, entre otros.
- El comportamiento del cliente: Esto incluye las motivaciones del cliente para realizar la operación.
- La distancia significativa e inexplicable del cliente y la constructora o agente inmobiliario.
- La identificación del beneficiario final de la operación
- El método de comunicación del cliente con la Constructora o Agente Inmobiliario.
- Si el cliente es una Persona Expuesta Políticamente (PEP).
- Pagos del cliente: En este caso se debe tomar en cuenta, la frecuencia de pago del cliente, pagos con cambios inexplicables en el valor.
- La cantidad de propiedades que están involucradas.
- Introducción de partes desconocidas en una etapa tardía de las transacciones, sin motivo aparente.
En mi experiencia como Oficial de Cumplimiento en el sector inmobiliario, he visto que implementar un programa de cumplimiento adecuado a la estructura del negocio y contar con una gerencia comprometida son los dos aspectos más importantes no solo para cumplir con las obligaciones que impone la Ley a este sector, sino para gestionar eficientemente el riesgo de Lavado de Activos. El compromiso de la Alta Gerencia facilita la función del Oficial de Cumplimiento y motiva al resto del equipo a estar alerta y poder comunicar cualquier comportamiento inusual que pueda presentarse en la empresa.
Por último, es muy importante que las empresas y profesionales del área inmobiliaria que no hayan tomado medidas para cumplir con sus obligaciones a la luz de la Ley No. 155-17, busquen la asesoría de expertos que le puedan asistir en la implementación de un programa de cumplimiento adecuado a las particularidades de su negocio.
Por Iris Villafaña
Abogada de la División de Negocios
