El 31 de marzo de 2021 la Dirección Nacional de Registro de Títulos definió un criterio unificado de los requisitos para transacciones inmobiliarias que usualmente se tramitan en los Registros de Títulos (RT). En su mayor parte ya existían formalmente o estaban implementados mediante la práctica consuetudinaria de los RT.
A continuación, aspectos relevantes y novedosos:
1- DISPOSICIÓN TÉCNICA DNRT-DT-2021-0002: “Políticas de Recepción y Entrega ante el RT”
Vigente a partir del 01 de mayo de 2021
1.1 – Uso cruzado de documentos. Al depositarse una solicitud de registro de cualquier transacción inmobiliaria, es posible usar documentos contenidos en otro expediente del RT ya cerrado, por ejemplo un acta de asamblea de una compañía, copia de cédulas, actas de matrimonio, etc., de modo que el solicitante no tenga que volver a procurar los originales de esos documentos ante las distintas entidades privadas y públicas que lo expiden. Sin embargo ese uso cruzado sólo es permitido si los documentos no tienen más de 6 meses depositados en el RT.
1.2 – No retiro de título. RT podrá anexar a expedientes que reciba del tribunal de procesos inmobiliarios (determinación de herederos, partición de bienes de la comunidad, etc.), el original del título de propiedad cuando se encuentre en sus archivos, y así el dueño no tendrá que agotar el trámite de retiro/depósito del mismo.
1.3 – Ejecución de deslindes de adquirientes de lotes en proyectos habitacionales. Los dueños de grandes extensiones de terreno en que tengan proyectos habitacionales/turísticos consistentes en ventas de solares y que dejan a cargo del comprador el deslinde de su solar (ej. Casa de Campo), podrán mediante una simple comunicación autorizar al RT expedir todos los títulos que resulten de cada uno de esos deslindes sin tener que verse obligado a retirar/depositar su título original por cada solicitud de deslinde.
2- DISPOSICIÓN TÉCNICA DNRT-DT-2021-0001: “Requisitos Generales de la Actuación Registral”
Vigente a partir del 01 de mayo de 2021.
2.1 – En los actos bajo firma privada (ventas, préstamos hipotecarios, etc.) las firmas podrán ser legalizadas por un notario público de elección de las partes, en lugar de la localidad en que se encuentre el inmueble. Es la gran novedad, era obligatorio el uso del notario de la localidad del inmueble, lo que incrementó sustancialmente el costo de las transacciones inmobiliarias, además de la dificultad de trasladarse al lugar del inmueble para firmar dichos actos.
2.2 – En los actos que el notario certifique el contenido del documento y las firmas, que afecte un derecho registral inmobiliario, sí deberá ser de la localidad del inmueble. “Afectar” se refiere a todo acto de disposición del derecho de propiedad, crédito, arrendamiento, servidumbre, etc.).
- El último aspecto relevante, es la definición formal de procesos y requisitos que se habían implementado por costumbre en la práctica. Cabe destacar entre estos, actualización datos de títulos, arrendamientos sin duración prolongada, derecho de uso, usufructo, incautación del Ministerio Público, privilegio laboral, declaratoria de bien propio del cónyuge y oposición a traspaso por lavado de activos.
Por Jeanny Aristy
Asociada Senior
