Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez. Consta de tres etapas: a) La mensura; b) El proceso judicial y c) El registro. Nuestra misión es servir de soporte jurídico hasta la emisión del certificado de título a su favor, en amparo del derecho de propiedad del inmueble resultante.

La palabra Litis viene del latín lis, que significa pleito o contienda. Se define como un proceso contradictorio que se introduce ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado a raíz de un cuestionamiento del derecho real principal o accesorio.

Es frecuente la necesidad de la intervención judicial para validar o dar vigor al derecho de propiedad. Esta necesidad hace que surjan los procesos litigiosos, sea para asegurar un derecho de propiedad cuestionado, para reclamar un derecho perdido o para hacer efectivo, mediante el desalojo, el derecho de propiedad y el inmueble ocupado irregularmente por terceras personas. Contar con una firma de abogados confiable y competente es una forma de garantizar el ejercicio pleno del derecho de propiedad.

El deslinde es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. La subdivisión es el acto de levantamiento realizado para subdividir una entidad catastral (parcela o solar) en dos o más unidades catastrales independientes, dotadas de un plano individual y amparado en un certificado de título independiente y definitivo. Las refundiciones, son igualmente, procesos de levantamiento parcelario que consiste en unificar en una sola entidad catastral varios inmuebles o porciones de inmuebles distintos, conduciendo a la dotación de un plano único y dotado de un certificado de título individual, independiente y definitivo. La normativa inmobiliaria prevé otros tipos de modificaciones parcelarias como la urbanización que consiste en reglamentar con instrumentos planimétricos y entidades independientes sujetas a reglamentos de control condominal, con acceso a vías públicas, áreas verdes, espacios interinstitucionales, etc., cuyas propiedades individuales podrán ser ostentadas por particulares. Igualmente es objeto de norma la constitución de condominios residenciales o de locales comerciales, sujetos a la ley de Condominio y a levantamientos planimétricos de subdivisión por unidades funcionales.

Es el procedimiento mediante el cual se libera un inmueble registrado de cualquier ocupación ilegal. Puede ser llevado a cabo por ante el Abogado del Estado o de manera judicial por ante los tribunales de jurisdicción original donde radique el inmueble.

Nuestra firma cuenta con una gran experiencia asesorando clientes en el área del turismo, en procesos vinculado a la obtención de autorizaciones y permisos turísticos, exenciones fiscales favorables para el desarrollo de las áreas turísticas, así como el manejo de la ley 158-01 (CONFOTUR). Igualmente, prestamos servicios en la instalación de hoteles, bares, restaurantes, todos los permisos relacionados, medio ambiente y todo lo relacionado con turismo.

Hay dos tipos de regularizaciones:

(i) La jurídica, consistente en el procedimiento sometido por ante el tribunal de tierras de jurisdicción original cuando las actuaciones tales como transferencias, cancelaciones de hipoteca o de cualquier otro gravamen, no pueden ser sometidas de manera administrativa por no contar con todos los requisitos exigidos por el Registro de Títulos; y (ii) La técnica, que es el acto de levantamiento parcelario por medio del cual la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de común acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones de parcelas por la vía administrativa. El trabajo técnico debe ser aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente. Este procedimiento se aplica siempre que exista un acuerdo o no objeción voluntaria por escrito de todos los titulares de Constancias Anotadas vigentes dentro del ámbito de la parcela a regularizar.

Las operaciones inmobiliarias, no importando su naturaleza, deben ser aseguradas mediante actuaciones que permitan reflejar su realidad legal. Algunas de esas operaciones tienen que ver con el histórico del inmueble, denominado tracto sucesivo, el que permite determinar el origen del derecho y su legitimidad, restricciones ambientales, así como el estado jurídico registrado del inmueble o estado de disponibilidad frente a cargas, gravámenes, privilegios, etc.; con el valor real o tasación o con la situación fiscal o tributaria del mismo. Por ello conviene proveerse de una depuración previa con certificaciones de la autoridad registral, de la oficina de impuestos y de tasadores autorizados.

Los procesos administrativos se llevan a cabo tanto ante los tribunales de tierras como ante los registros de títulos que conforman la Jurisdicción Inmobiliarias. Los más frecuentes son, entre otros, las transferencias de derechos fundadas en compraventas, permutas, daciones en pago, cesión de derechos, etc.; las correcciones de errores materiales; reconstrucción de registros; reexpedición de duplicados de títulos por pérdida del originalmente emitido; también las inscripciones hipotecarias en sus diversas modalidades (convencionales, judiciales, de la mujer casada); inscripciones de privilegios en sus distintas modalidades (vendedor no pagado, convencionales, etc.; las cancelaciones de tales hipotecas y privilegios; inscripción de oposiciones o medidas preventivas, etc; inscripción de contratos de arrendamiento de duración prolongada; registro de mejoras; entre otros.

Una de las áreas de mayor demanda y comunes es la relativa al reclamo y determinación de derechos hereditarios. A los fines de que los supervivientes del fallecido puedan transferirse los derechos de propiedad inmobiliaria respecto a los bienes dejados por el mismo, requerirán, entre otros procesos, agotar un procedimiento denominado Determinación de Herederos ante la Jurisdicción Inmobiliaria, el que se tramita de forma administrativa vía el tribunal de tierras de jurisdicción original, siempre que no haya conflicto entre los herederos o con terceros, e implicará la participación de los demás órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registro de Títulos y la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, esta última para el caso de que incluya una partición física de uno o varios de los inmuebles de la masa sucesoral. Es un proceso que se tramita sea en virtud de testamento dejado por el fallecido o por apertura pura y simple de su sucesión o ambos, ante el tribunal del lugar del inmueble, y en caso de varios inmuebles ubicados en distintas localidades, será ante el tribunal de elección del interesado de la jurisdicción de uno de los inmuebles de la masa.